UOC Ciudades

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Blog del Máster oficial de Ciudad y Urbanismo

Un nuevo parque público de vivienda sobre la ciudad construida

Xavier Anzano Bergua 5 Marzo, 2018

Está muy extendido el discurso de que fenómenos que afectan a nuestras ciudades como la gentrificación, la turistificación, la degradación urbana o la guetificación, son situaciones que se dan de forma natural, que son difíciles de evitar y que determinadas medidas “intervencionistas” pueden tener consecuencias nefastas para el conjunto de la economía.

Lo cierto es que cualquier situación que implique a la acción de un mercado no se da de forma espontánea, necesita una oportunidad previa. En el caso del desarrollo urbano, la especulación inmobiliaria o la accesibilidad a la vivienda, el papel de los poderes públicos es fundamental ya que determinan la libertad de actuación que dispone la propiedad sobre los bienes inmobiliarios.

Cualquier situación presente que impide el derecho efectivo a la vivienda es consecuencia de decisiones políticas recientes y presentes. El mercado, en su inmensa mayoría, únicamente se ciñe a aquello que legalmente puede hacer para dotar de bienes demandados y obtener beneficios. Así, durante demasiadas décadas en España la política de vivienda ha estado subordinada a su papel como elemento clave para propiciar el crecimiento económico general, fomentando la propiedad, olvidando que es un bien básico de primera necesidad y poniendo en riesgo o imposibilitando su acceso a la población con menos recursos. Por ello las administraciones tienen el deber social de corregir el diseño de sus políticas urbanas y de vivienda para garantizar este derecho.

Las herramientas que las administraciones disponen para desarrollar políticas de vivienda, desde cada una de sus competencias, pueden ser meramente legislativas (regulación de derechos reales, arrendamientos, suelo, hipoteca, obligaciones de la propiedad, ampliación de derechos subjetivos…) o asociadas a partidas presupuestarias (fiscalidad, promoción de vivienda social, fomento de la rehabilitación y ayudas al acceso).

Todas estas herramientas se pueden aplicar incluso en los contextos urbanos más complejos, como puede ser la ciudad consolidada, con poco o ningún suelo disponible y con una alta demanda, tanto interna como externa. El objetivo debe ser la evolución de la simple oportunidad económica al beneficio común, desarrollando garantías por el derecho a la vivienda y a la ciudad.

Otro mantra que oímos repetidamente es que aquellas personas que se ven obligadas a cambiar su residencia por subidas del alquiler, pueden perfectamente irse a vivir a otras poblaciones limítrofes a 10 o 20 km. Esta afirmación trata a las personas como “cosas” que da igual las pongas en un lugar u otro. No tiene en cuenta el arraigo de la ciudadanía a su entorno, si son mayores, si tienen problemas de salud, si tienen hijos escolarizados, si son dependientes de un apoyo familiar de su entorno o simplemente donde se encuentran sus trabajos o si estos encima son precarios. El respeto a esta ciudadanía no solo se debe aplicar desde el derecho a la vivienda, también desde el derecho a la ciudad.

Es en la ciudad construida, en sus barrios, no en el nuevo suelo a urbanizar, donde la ciudadanía con menos recursos sufre las dificultades de acceso a la vivienda y de donde está siendo expulsada, y es en ese mismo lugar donde las administraciones públicas deben desarrollar sus principales políticas sociales de vivienda. Para ello las administraciones locales, con el apoyo legislativo y presupuestario de las otras administraciones competentes, tendrán que usar las herramientas legales que disponen y desarrollar aquellas nuevas que sean necesarias.

El urbanismo y el planeamiento es un potente mecanismo con el que se regula y establece los usos del suelo, sobretodo se ha utilizado para la ordenación y desarrollo del territorio y muy poco para implantar el derecho a la vivienda e impedir la especulación como establece la Constitución Española [1]. Amparándose en el corpus legislativo en materia de suelo y urbanismo se pueden impulsar medidas justificadas por el interés general y la necesidad social que comporten: modificaciones en el planeamiento urbanístico propiciando cambios de uso, especificando calificaciones que vayan más allá del “residencial o usos compatibles”, los derechos de vuelo, la consolidación de volúmenes de edificabilidad que superan el planeamiento vigente, sobre el deber de conservación y mantenimiento de la propiedad, la vigilancia de la disciplina urbanística y el otorgamiento de licencias de obra, el uso de la expropiación forzosa, el tanteo y retracto o adquisición preferente, todo ello con el objeto de implantar el derecho efectivo a la vivienda y ampliar el parque social de vivienda de alquiler.

Para el desarrollo de estas medidas es imprescindible conocer el mapa de la propiedad de la ciudad, en especial de la propiedad vertical. Ya que la actuación de administración en la mayoría de casos será más eficiente sobre una parcela que conforme una única propiedad que con múltiples propietarios de una finca con división horizontal. Por la misma razón que las propiedades verticales están más expuestas a la acción de inversores inmobiliarios.

El reto es trabajar sobre la ciudad compacta y consolidada, rentabilizando socialmente el parque construido, adecuando los usos y el diseño del tejido urbano a las necesidades de sus residentes. Actuando con diferentes medidas en el conjunto de la ciudad y corrigiendo las situaciones de segregación urbana. Hay que superar la visión desarrollista que los problemas de vivienda se solucionan básicamente con la construcción en nuevo suelo urbanizable, expulsando y perificando, más cuando existe en muchas ciudades un importante parque de vivienda vacía o en mal estado de conservación. Pero todo ello no se puede implantar sin una voluntad política firme, un apoyo ciudadano y sobretodo un importante incremento presupuestario de las políticas de vivienda.

El Ayuntamiento de Barcelona, ciudad compacta que tiene muy poca disponibilidad de crear nuevo suelo urbano, para atender las necesidades de vivienda de sus ciudadanos y evitar su expulsión, ha empezado a tomar de forma conjunta múltiples medidas en este sentido. Son un ejemplo: 1) la construcción de vivienda social mediante la modificación de planeamiento en suelo dotacional público reservado para equipamientos, 2) el cambio de uso de un edificio administrativo para poder albergar unas 160 viviendas sociales, 3) el ejercicio de tanteo y retracto sobre fincas con inquilinos que estaban en riesgo de ser expulsados, 4) condicionar la licencia de obras de rehabilitación de edificios a la garantía de realojo y retorno de los inquilinos, 5) la paralización de obras cuando no se respetan los derechos de inquilinos, o 6) la construcción de viviendas modulares de carácter temporal para dotar de un rápido alojamiento a las situaciones de emergencia.

Todas estas medidas que se están empezando a aplicar en Barcelona son patrimonio de una ciudadanía cada vez más movilizada y organizada por el derecho a la vivienda y a la ciudad. Una ciudadanía que exige estos cambios, que pide más y que quiere resultados. Como ejemplo la reciente moción municipal presentada por diversos movimientos sociales [2], en donde se demanda al Ayuntamiento que extienda las actuaciones que está realizando y lo haga también con una incidencia mayor sobre la propiedad privada. Ampliando las obligaciones de reservas de techo para vivienda social en obra nueva y rehabilitaciones integrales, o delimitando nuevas áreas de conservación y rehabilitación que permitan al Ayuntamiento ejercer el derecho de tanteo y retracto sobre fincas que estén a la venta. Todo con el fin de ampliar el escaso parque de vivienda social de la ciudad y evitar la expulsión de sus vecinos.

Notas

[1] Artículo 47: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

[2] La FAVB (Federació d’Associacions de veïns i veïnes de Barcelona), la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca), la ABTS (Assemblea de Barris per un Turisme Sostenible), el Observatori DESC y el Sindicat de Llogaters i Llogateres.

Sobre el autor

Profesor colaborador de la asignatura Vivienda e inclusión social del Máster Universitario de Ciudad y Urbanismo. Arquitecto técnico, graduado en Ciencias y Tecnologías de la Edificación. Agència de l¿Habitatge de Catalunya de la Generalitat de Catalunya. Linkedin
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